De verhuurder van winkelruimte kan de huurovereenkomst opzeggen als hij zijn pand wil renoveren. Deze opzeggingsgrond is in de wet geregeld.

Artikel 296 lid 1 Boek 7 BW: Indien de opzegging van de huur is gedaan tegen het einde van de eerste vijf jaartermijn kan de rechter de vordering toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zelf dringend nodig heeft en duurzaam in gebruik wil nemen.

Onder duurzaam gebruik wordt begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Het moet om een renovatie gaan die zo ingrijpend is dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. Wat hier onder moet worden verstaan is in de rechtspraak uitgewerkt.

Functie. Indien de verhuurder een andere functie aan het gehuurde wil geven dan kan dat een geldige opzegging zijn. Bijvoorbeeld een winkelcentrum dat gemoderniseerd moet worden. De gehuurde ruimte krijgt hierdoor een andere functie.

Kantonrechter Lelystad vindt functiewijziging van slagerij naar kleding een geldige opzeggingsgrond.

Plaats. Er is wijziging van plaats van het gehuurde als het om een duidelijke vergroting van het winkeloppervlak gaat. De wijziging mag niet te klein zijn.

De kantonrechter Amsterdam vindt een vergroting van 41.3 m² bij een oppervlak van 101 m² voor een winkel in de PC Hooftstraat te weinig om van wijziging van plaats te kunnen spreken. Zie uitspraak

De renovatie moet ook voldoende dringend zijn. De verhuurder moet aannemelijk maken waarom de renovatie niet kan worden uitgesteld. Bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn. Beschikbaarheid van subsidies of de verstrekking van een omgevingsvergunning (bouwvergunning) kan ook een voldoende reden zijn. Wanneer een verhuurder, een woningbouwvereniging, van een huurder af wil omdat de buurt achteruit gaat dan is dat ook een geldige dringende reden.

Omwille van de kwaliteitsverbetering van de buurt mag een coffeeshop niet terugkeren.

Indien de rechter vaststelt dat de verhuurder terecht een beroep doet op dringend eigen gebruik in verband met renovatie dan moet de rechter de vordering van de verhuurder toewijzen. Dit is een verplichte toewijzingsgrond. Een belangenafweging kan niet plaatsvinden.

In beëindigingszaken gaat de advocaat van de verhuurder meestal voor twee ankers liggen. Er wordt opgezegd op grond van renovatie en op grond van een belangenafweging. De rechter wijst de vordering van de verhuurder af indien het belang van de huurder om te blijven zitten zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder om het gehuurde leeg te krijgen,

Bij de belangenafweging komt het aan op de vindingrijkheid van de raadslieden van partijen. Alle omstandigheden kunnen een rol spelen. Belangen die vaak een rol spelen zijn:

Herontwikkeling is nodig. Het winkelcentrum heeft een verouderde uitstraling.

Er dient zich een nieuwe goede huurder aan die van invloed is op de verkoopwaarde van het pand. (Bijvoorbeeld de Bijenkorf wil gaan huren).

De  huurovereenkomst duurt al langere tijd. De huurder wordt geacht zijn investering in tien jaar te hebben terugverdiend.

De mate van onderhoud dat de huurder heeft uitgevoerd. De huurder moet een redelijke termijn krijgen om dit te kunnen afschrijven. Als de investering is afgeschreven heeft de huurder nog maar een gering belang om te kunnen blijven.

Er is een wetsvoorstel door Kamerleden ingediend waarmee opzegging wegens renovatie moeilijk wordt. Het is de bedoeling renovatie als opzeggingsgrond komt te vervallen. Dit voorstel stuit op bezwaren van de Raad van State. Het is nog onzeker of de wetswijzing wordt doorgevoerd. Verhuurders met renovatieplannen doen er toch verstandig aan om de renovatie met opzegging van de huur niet uit te stellen.

Het wetsvoorstel is te vinden via deze link.