Tips voor de bemiddelaar van huurwoningen

Als door bemiddeling een huurovereenkomst tot stand komt voor een woning die niet geliberaliseerd is, is het oppassen geblazen.

Het hof Amsterdam vindt dat de bemiddelaar (huurmakelaar) een zorgplicht heeft voor de opdrachtgever die de huurder van deze woning wordt.

Zeker als het gaat om expats die geen Nederlands spreken of kunnen lezen moet de bemiddelaar oog hebben voor de belangen van deze opdrachtgever.

Uitgangspunt is dat de burger de wet moet kennen. Dit geldt niet voor de buitenlandse huurder. Die moet door de bemiddelaar er op worden gewezen dat er een huurcommissie is die de hoogte van de huurprijs kan beoordelen. En dat dit alleen kan gedurende zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst.

Doet de bemiddelaar dit niet dan is er sprake van gebrekkige nakoming van de zorgplicht. De consequentie kan dan zijn: ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst en schadevergoeding. Vergoeden van wat te veel betaald is aan huur. Dat kan nogal duur worden.

Wie het arrest van het hof Amsterdam wil lezen kan hier klikken.

De huurmakelaar werd in deze zaak veroordeeld om ruim 13.000 euro aan de opdrachtgever te betalen.

Ik adviseer om een voorziening in de bemiddelingsovereenkomst op te nemen. Die voorziening moet dan gericht zijn op beperking van aansprakelijkheid van de bemiddelaar. Ook moet de opdrachtgever (de toekomstige huurder) verplicht worden zelf onderzoek te doen naar zijn (haar) wettelijke positie.

De aansprakelijkheid van de bemiddelaar (huurmakelaar) kan zelfs nog verder gaan.

Indien de bemiddeling in opdracht van de werkgever plaatsvindt, dus de toekomstige huurder is niet de opdrachtgever, dan moet de huurder ook ongevraagd worden geïnformeerd over de mogelijkheid om de huurprijs te laten toetsen door de huurcommissie.

Het hof Amsterdam vindt dat de bemiddelaar in dat geval ook een zorgplicht heeft. De bemiddelaar moet oog hebben voor de belangen van de huurder die juridisch niet zijn opdrachtgever is.

Klik hier voor deze uitspraak.

In deze zaak werd de bemiddelaar veroordeeld om een bedrag van ruim 62.000 euro aan de huurder te betalen.

De aansprakelijkheid van de bemiddelaar is gebaseerd op de volgende omstandigheden:

De huurster (expat) sprak geen Nederlands. Alleen Duits. Zij hoefde daarom niet op de hoogte te zijn met de Nederlandse huurwetgeving. Deze huurster verkeerde in feite in een afhankelijke positie ten opzichte van de bemiddelaar.

De bemiddelende makelaar heeft de woningen met de huurster bekeken. Er was een direct contact met de huurster. Daarom had de bemiddelaar ook oog moeten hebben voor de belangen van deze huurster. Dat belang was dan dat er een huurprijs betaald zou worden die niet in strijd is met de huurprijswetgeving.

Wat ook zwaar woog bij de beoordeling van de aansprakelijkheid was dat de bemiddelende makelaar in strijd heeft gehandeld met een Verordening op Kamer- en Woningbemiddelingsbureaus van de gemeente Amsterdam.

In de huidige verordening van 2013 staat dat het verboden is om te bemiddelen in woningen waarvan niet de maximale huurprijsgrens is berekend.

Indien de bemiddelaar zich niet houdt aan de (lokale) wetgeving is dat in ieder geval onrechtmatig jegens woningzoekenden.

Kees Nelemans  specialist huurzaken