Een overheidsinstelling mag de markt niet verstoren. Zo moet een gemeente wanneer die een kantoorgebouw koopt een prijs betalen die een marktpartij ook zou betalen. Als de koopprijs te hoog is dan is er sprake van staatssteun.
Die steunmaatregel moet bij de Europese Commissie worden aangemeld voor goedkeuring. Zolang de Commissie niet heeft beslist mag de steunmaatregel niet worden uitgevoerd. De koopprijs mag nog niet worden betaald, het gebouw mag niet worden gebouwd en het mag ook niet door de koper worden gebruikt.
De gemeente Heerlen heeft op het treinstation (het Maankwartier) een kantoorgebouw laten bouwen. Client Jos heeft in Heerlen verschillende vastgoedposities. Ook kantoren. Heerlen staat op de nationale leegstandslijst van kantoren en winkels bovenaan. Het ligt niet voor de hand dat een gemeente met zoveel leegstand een kantoorgebouw laat bouwen (er staat voldoende leeg) en zeker niet voor de vierkante meterprijs die de gemeente heeft betaald.
Toen we het taxatierapport boven water hadden bleek dat de gemeente de lokale taxateurs opdracht had gegeven om van een vierkante meter prijs uit te gaan van 145 euro (normaal was die hoogstens 110 euro) en om uit te gaan van sale and lease back. De gemeente was helemaal niet van plan om, nadat het gebouw klaar was, het te verkopen en terug te huren. Het taxatierapport deugde van geen kanten.
De taxateurs hadden een bedrag 10.9 mln. getaxeerd. De gemeente heeft het voor dat bedrag ook gekocht. Er was dus ten onrechte 6.000 m2 kantoorruimte aan de lokale voorraad toegevoegd en er was een te hoge koopprijs betaald. Wij stelden ons op het standpunt dat die zeker 3 mln. euro te hoog was.
Als vastgoedpartij kun je naar de rechter gaan om de koopovereenkomst te laten vernietigen. Alles moest worden teruggedraaid. Het ging immers om een steunmaatregel die niet bij de Commissie was aangemeld.
Dat was niet eenvoudig. We kregen in eerste instantie geen poot aan de grond. Het hof Den Bosch dacht daar uiteindelijk anders over. In een tussenuitspraak had het hof al geoordeeld dat staatssteun in vastgoed de mededinging in de EU aantast en het handelsverkeer tussen de lidstaten. Dat zijn belangrijke onderdelen van staatssteun.
Het hof wilde nog niet oordelen over de vraag of er voordeel was verstrekt door de gemeente Heerlen aan de projectontwikkelaar. Daarvoor werden drie onafhankelijke taxateurs aangewezen om daarover te rapporteren. Dat hebben ze ook gedaan. Ook deze deskundigen vonden de koopprijs ruim 3 mln. te hoog. Dat heeft het hof Den Bosch aanleiding gegeven om de koopovereenkomst (zoals wij hebben gevorderd) te vernietigen. Juridisch is alles teruggedraaid.
De gemeente en de projectontwikkelaar hebben geen cassatie bij de Hoge Raad tegen de uitspraken van het hof Den Bosch ingesteld. Dat maakt de zaak voor gemeente Heerlen definitief. De gemeente Heerlen heeft met de steunmaatregel de lokale vastgoedmarkt aangetast.
Wie de omvangrijke eindarrest van het hof Den Bosch van 1 juni 2021 wil lezen kan op onderstaande link klikken. Veel aandacht is gewijd aan het niet steekhoudende verweer van de gemeente en de projectontwikkelaar dat de deskundigen het niet goed begrepen zouden hebben.
