In dit artikel bespreek ik welke oplossingen er zijn als je als verhuurder in Amsterdam geen omzettingsvergunning hebt.

De Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam.

In Amsterdam geldt per 1 januari 2020 de Huisvestingsverordening 2020. Wanneer meerdere huurders in een woning wonen moet de verhuurder een omzettingsvergunning aanvragen. De woning moet aan een aantal eisen voldoen. Zo moet de gemeenschappelijke verblijfsruimte minimaal 11 m² zijn. Ook moet de woning voldoen aan een geluidsisolatienorm.

De gemeente legt een bestuurlijke boete op.

Wanneer de verhuurder geen omzettingsvergunning heeft kan de gemeente een boete opleggen. Behalve dat dan een bezwaarschrift moet worden ingediend, kan ook alsnog een vergunning worden aangevraagd. Als de omzettingsvergunning wordt verleend is het probleem opgelost. Hoe het verder gaat met het boetebesluit is een ander verhaal.

Er kan geen vergunning worden verleend.

De situatie kan niet worden gelegaliseerd. Dat is bijvoorbeeld het geval als het appartement niet aan de bouwtechnische eisen voldoet. Of de gemeente vindt dat het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder bij de omzettingsvergunning. Ook kan het zijn dat in een straat al meerdere omzettingsvergunningen zijn verstrekt. Het quotum is bereikt. Nieuwe aanvragen worden afgewezen omdat de leefbaarheid van de buurt anders te veel wordt aangetast. De verhuurder krijgt geen vergunning.

De huurder heeft huurbescherming.

Zonder omzettingsvergunning heeft de verhuurder een probleem. Het gebruik van het appartement kan niet worden gelegaliseerd. De huurders van de kamers hebben een stevige bescherming tegen beëindiging van de huurovereenkomst. De wettelijke opzeggingsgronden zijn beperkt in aantal. Ik noem er twee.

De huurder heeft ten onrechte een redelijk aanbod van de verhuurder geweigerd tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.

De verhuurder kan proberen  aannemelijk te maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het belang van de verhuurder is groter dan het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst. Ook moet blijken dat de huurder elders vervangende woonruimte kan krijgen.

Welke opzeggingsgrond heeft de meeste kans van slagen als een omzettingsvergunning ontbreekt?

Redelijk aanbod aangaan nieuwe huurovereenkomst.

Deze opzeggingsgrond is waarschijnlijk ook geschikt om de huurder het voorstel te doen om een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan. Ik gebruik het woord ‘waarschijnlijk’ omdat een dergelijke casus nog niet door een rechter is beoordeeld. De huurders die in Amsterdam een appartement met elkaar bevolken zijn meestal studenten. Als de studie klaar is verlaten zij in de regel het gehuurde (of eerder). Bij het aangaan van de huurovereenkomst stond partijen dus voor ogen dat de huurovereenkomst beperkte tijd zou duren. Zolang het nodig is in verband met de studie.

De ‘nieuwe huurovereenkomst’ die wordt voorgesteld is de tijdelijke huurovereenkomst van artikel 271 lid 1 BW dat sinds 1 juli 2016 geldt. De wetgever (minister Blok heeft dit vaak in de Kamer herhaald) heeft met deze tijdelijke huurovereenkomst beoogd om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.

De huurovereenkomst die in feite als tijdelijk is bedoeld wordt omgezet in een juridisch tijdelijke huurovereenkomst.

Opzeggen van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik.

De illegale situatie waarin de verhuurder verkeert kan de verhuurder noodzaken om het appartement terug te krijgen om het zelf te gebruiken. Dat zelf gebruiken betekent dan dat het appartement zal worden verhuurd aan een andere huurder die daar wel legaal kan wonen.

Probleem hier is dat gedurende de procedure moet blijken dat passende woonruimte beschikbaar is. Dat is een onzekere factor. De kantonrechter beoordeelt de zaak op de persoonlijke omstandigheden van de huurder en de marktsituatie ter plaatse. Het is dus de vraag of een aangeboden woonruimte in Zaandam of Uithoorn door de rechter als ‘passend’ wordt beoordeeld. De rechter heeft op dit punt een ruime beoordelingsvrijheid.

Het breekijzer

Er is nog een mogelijkheid. Onvoorziene omstandigheden. Een artikel uit het Burgerlijk Wetboek dat ook van toepassing is op huurovereenkomsten van zelfstandige woonruimte.

Het komt er op neer dat de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst kan vorderen indien er sprake is van wijziging van omstandigheden die zo ingrijpend zijn dat de huurder in redelijkheid geen instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Het moet dan om omstandigheden gaan die na het sluiten van de huurovereenkomst zijn ontstaan en die niet in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd.

In huurovereenkomsten die voor 1 januari van 2017 zijn gesloten is niet verdisconteerd dat voor gezamenlijke bewoning van het appartement een omzettingsvergunning van de gemeente is vereist. Het vergunningvereiste en het ontbreken van een vergunning is dus een ingrijpende wijziging van omstandigheden die met kans op succes aan de kantonrechter kan worden voorgelegd.

Bij huurovereenkomsten die na 1 januari 2017 zijn gesloten is het wat moeilijker. De verplichting om te beschikken over een omzettingsvergunning bestond al toen de huurovereenkomst werd gesloten. Of het vergunningvereiste verdisconteerd is in de huurovereenkomst is een kwestie van uitleg van de tekst van de huurovereenkomst en de bedoeling van partijen. Ook is van belang of de deelbewoning met toestemming van de verhuurder plaatsvindt of niet.

De rechter moet de knoop doorhakken. Welk belang gaat voor? Dat van de verhuurder: opheffen van een illegale situatie. Of het belang van de huurder: behoud van woonrecht.

Strijd met openbare orde

Wat ook een reële optie kan zijn is een beroep doen op de nietigheid van de huurovereenkomst. Met het vereiste van de omzettingsvergunning wil de gemeente Amsterdam het gebruik van woningen reguleren. De stelling is verdedigbaar dat een huurovereenkomst zonder vergunning in strijd is met de openbare orde. Hoe de rechter hierover denkt is ook nog onbekend.

Conclusie

Een verhuurder van zelfstandige woonruimte in Amsterdam kan knel komen te zitten als hij (zij) geen omzettingsvergunning kan krijgen. De verhuurder staat echter niet met lege handen. Er is een aantal juridische middelen dat kan worden ingezet.