Het eigendomsrecht is een fundamenteel recht. Dit is geregeld in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Dit betekent dat de overheid het eigendomsrecht slechts mag beperken wanneer dit democratisch bij meerderheid is besloten en wanneer die beperking niet te ver gaat. Voorbeelden hiervan zijn het bestemmingsplan, de monumentenwetgeving en de huisvestingsverordening.

Schaarse goedkope woonruimte

Een gemeenteraad heeft de bevoegdheid om een huisvestingsverordening vast te stellen.  Er moet sprake zijn van schaarste aan goedkope woonruimte. In de huisvestingsverordening worden regels opgenomen voor het behoud van de woningvoorraad. Voor het splitsen, samenvoegen of het verhuren van woonruimte aan meerdere huurders heeft de eigenaar een vergunning nodig.

Het is onduidelijk wat goedkope woonruimte is

De gemeente mag alleen goedkope woningen vergunningsplichtig maken.  Dat is de liberalisatiegrens. (2019: 143 punten bij een huurprijs van 720.42 euro). Die grens mag wel wat hoger zijn maar niet te veel. De duurdere woningen moeten dus buiten de regeling blijven, tenzij er goede (dwingende) redenen zijn om dat wel te doen. Een gemeente moet dus goed kunnen uitleggen waarom duurdere woningen onder de huisvestingsverordening moeten vallen.

Leefbaarheid

De hoogste bestuursrechter, De Afdeling Bestuursrechtspraak, heeft in augustus 2018 beslist dat een gemeente ook mag sturen op leefbaarheid. Daarmee kan een gemeente het gebruik van ‘de tweede woning’ of de verhuur aan toeristen aan banden leggen. Maar ook kan de leefbaarheid worden ingezet om het aantal woningen dat in feite behoort tot de goedkope voorraad op te rekken. Dus om het gebruik van duurdere woningen ook vergunningplichtig te maken.

Onderbouwing

De inbreuk op het eigendomsrecht moet worden gerechtvaardigd. Dit moet op basis van harde cijfers. Uit onderzoek moet blijken dat er binnen de gemeente schaarste is aan goedkope woningen, dat die onrechtvaardige en onevenwichtige effecten heeft en (of) dat de leefbaarheid is aangetast. Wat onder leefbaarheid moet worden verstaan moet de gemeente definiëren. Ook moet de beperking van het eigendomsrecht proportioneel zijn. Er mag niet met een kanon op een mug worden geschoten.

De huisvestingsverordening is een tijdelijke maatregel

Een huisvestingsverordening mag maximaal vier jaren duren. Tegen het einde van de termijn moet de gemeenteraad beoordelen of een nieuwe verordening nodig is. De beslissing om een huisvestingsverordening in te stellen moet ook passen in het beleid. Als er schaarste is aan goedkope woonruimte binnen een gemeente dan moet er ook een beleid zijn dat gericht is op het wegnemen van die schaarste. Bijvoorbeeld het gebruik van goedkope woningen wordt beperkt door de huisvestingsverordening in afwachting van de realisering van de bouw van nieuwe woningen.

Wat kan de burger doen?

Als een huisvestingsverordening van kracht wordt is de eigenaar van een pand beperkt in het gebruik van dat pand. Tegen het besluit van de gemeenteraad zelf kan niets worden gedaan. Er is geen toegang tot de bestuursrechter om het besluit van de gemeenteraad aan te vechten. In uitzonderlijke gevallen kan de eigenaar van een pand de huisvestingsverordening ter toetsing aan de civiele rechter voorleggen. De grondslag van de vordering is dan onrechtmatig handelen door de gemeente. Het belang van een individuele eigenaar wordt onevenredig zwaar geraakt terwijl er voor de gemeente een mogelijkheid was om dat belang te ontzien. De burger kan ook in actie komen wanneer bijvoorbeeld de gemeente een onttrekkingsvergunning weigert, een bestuurlijke boete oplegt of wanneer de gemeente bestuursdwang toegepast. In die gevallen is er wel toegang tot de bestuursrechter en kan ook de geldigheid van de huisvestingsverordening ter discussie worden gesteld.