Vaak zijn er signalen dat de huurder niet meer in de woning woont. Als hij daar op aangesproken wordt dan is het verweer: “Ik woon er wel’.  of: “Degene die er ook woont is een vriend of een familielid”. Als je als verhuurder op basis van deze gegevens de zaak voor de rechter brengt is er weinig kans op succes. Je kunt niet bewijzen dat de huurder zijn hoofdverblijf niet meer in de woning heeft.

Huurovereenkomsten

Er is echter wel een oplossing. Het verbaast me dat je die in huurovereenkomsten zo weinig (eigenlijk niet) tegenkomt. Het gaat om bewijslastverdeling. De meeste huurovereenkomsten bevatten een verbod van onderhuur of een verbod om de woning in gebruik te geven aan derden. Deze bepaling gaat niet ver genoeg. Het is juridisch mogelijk om de bewijslast in de huurovereenkomst bij de huurder te leggen. De huurder moet bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Als de verhuurder een redelijk vermoeden heeft dat de huurder de woning heeft onderverhuurd dan moet de huurder bewijzen dat hij er wel woont.

Het hof Amsterdam

Het hof Amsterdam heeft in 2009 een belangrijke uitspraak over gedaan. Een verhuurder had het hof verzocht een principiële uitspraak te doen. De verhuurder stelde: als ik sterke vermoedens heb dat de huurder niet in de woning woont dan moet de huurder bewijzen dat hij er wel woont. Dat vond het hof niet. Het hof vond wel dat in de huurovereenkomst een afspraak gemaakt mag worden over de verdeling van de bewijslast. We kunnen er van uitgaan dat andere rechters in Nederland dit ook vinden.

Wie de uitspraak wil lezen kan hier klikken.

Huurder & hoofdverblijf

Het antwoord op de vraag of een huurder zijn hoofdverblijf niet meer in de woning heeft is afhankelijk van de omstandigheden. In de dynamische wereld waarin wij leven is het normaal dat iemand een tijd in het buitenland woont. Daarmee is niet gezegd dat deze huurder dan zijn hoofdverblijf in de woning heeft opgegeven. Of hier sprake van is moet de rechter per geval beoordelen. Met de verschuiving van de bewijslast heeft de verhuurder het zich wel een stuk gemakkelijker gemaakt om illegale onderhuur aan te pakken. De huurder moet uitleggen én bewijzen dat hij in de woning woont en dat hij van plan is om dit te blijven doen.