Om de vijf jaar kan de winkelhuur worden aangepast aan de marktprijs. Dat is in de wet geregeld. De wijziging is gebaseerd op de huurprijs van de winkels in de buurt.

Tussen de verhuurder en de huurder gaat de discussie over de keuze van de vergelijkingspanden. Zijn deze panden vergelijkbaar met het pand waarvan de huur moet worden gewijzigd?

Spelregels in de rechtspraak over de vergelijkingspanden

Er zijn een aantal spelregels gesteld in de rechtspraak over de vergelijkingspanden.

Een horecapand mag vergeleken worden met een winkelpand als de bouwkundige gedaante van de horecapanden vergelijkbaar is. Indien het horecapand bouwkundig afwijkt maar met weinig kosten vergelijkbaar gemaakt kan worden, mag het toch als vergelijkingspand worden gebruikt. De discussie zal dan gaan over de vraag of deze panden wel vergelijkbaar zijn. En wat is nou eigenlijk bedoeld met: weinig kosten? Wat is weinig en wat is veel?

Degene die de vergelijkingspanden uitzoekt is de deskundige. Vroeger was dat de bedrijfshuuradviescommissie. Nu is dat een makelaar met kennis van de plaatselijke huurmarkt.

Bij de selectie van de panden moet de makelaar ‘op passende wijze’ met de verschillen rekening houden. Een inschatting op basis van ‘ervaring en intuitie’ (zoals de Hoge Raad dat noemt) is onvermijdelijk. De deskundige is wel verplicht om zijn keuze goed toe te lichten wanneer het commentaar van de huurder of verhuurder daar aanleiding toe geeft. Een slag in de lucht mag dus niet. Hier ligt een belangrijke taak van de advocaat. Maak het de deskundige zo moeilijk mogelijk.

De rechter heeft het laatste woord. Hij beslist over de toelaatbaarheid en het aantal van de vergelijkingspanden. Indien het betoog van de verhuurder of huurder daar aanleiding toe geeft kan een vergelijkingspand buiten beschouwing worden gelaten. Dit kan gevolgen hebben voor de hoogte van de huur die voortaan zal gaan gelden.

Vergelijken van winkels

Mogen winkels in een winkelcentrum die allemaal dezelfde verhuurder hebben met elkaar worden vergeleken?

Ja dat mag, maar liever niet. Om discussie over objectiviteit te voorkomen (de verhuurder is monopolist; er is geen sprake van vrije markt ter plaatse), verdient het de voorkeur om uit te wijken naar bedrijfsruimtes in de omgeving van het winkelcentrum.