In bestaande winkels wordt vaak een stuk onderverhuurd aan een ander. Denk aan een slagerij in een supermarkt. Het plaatje ziet er zo uit: je hebt de eigenaar van het pand (belegger), de huurder (supermarkt)  en de onderhuurder (slagerij).

Huurovereenkomst

Hoe zit dat in elkaar? Meestal staat in de huurovereenkomst van de belegger dat niet zonder toestemming mag worden onderverhuurd. Als de supermarkt zonder toestemming zou onderverhuren dan is de onderhuurovereenkomst toch geldig. De supermarkt pleegt wel contractbreuk ten opzichte van de belegger.

Als de supermarkt (zoals het hoort) eerst toestemming zou vragen aan de belegger en die zou worden geweigerd dan kan het interessant worden.  Indien die weigering (heel duidelijk) onredelijk is dan kan de supermarkt via de rechter die toestemming afdwingen. Tegen de wil van de verhuurder kan er dan toch worden onderverhuurd.

De slagerij heeft alleen maar met de supermarkt als verhuurder te maken. De supermarkt moet de slagerij huurgenot verschaffen. Als de supermarkt verstandig is dan heeft de onderhuurovereenkomst dezelfde inhoud als de hoofdhuurovereenkomst. Dit geldt vooral voor de einddatum. Zo kan de winkel op tijd leeg worden opgeleverd.

Als de huurovereenkomst tussen de belegger en de supermarkt voortijdig zou eindigen (bijvoorbeeld de overeenkomst wordt ontbonden wegens contractbreuk)  dan heeft de slagerij een probleem. Ten opzichte van de belegger heeft de slagerij geen rechten. Er is immers geen huurcontract tussen deze partijen. In de ogen van de belegger is de slagerij gelijk aan een kraker. De slagerij zit daar zonder recht of titel zoals dat heet.

Soms moet de belegger toch rekening houden met de belangen van de slagerij. Wanneer dat zo is, is afhankelijk van de omstandigheden. Het is aan de advocaat om deze omstandigheden te analyseren

De Hoge Raad

De Hoge Raad heeft in 2004 geoordeeld dat indien een huurovereenkomst een schakel vormt in het rechtsverkeer dat de belegger dan ( bij opzeggen van de huurovereenkomst) rekening moet houden met de belangen van derden (de slagerij). Doet de hoofdverhuurder dit niet, dan is hij aansprakelijk voor de schade van de slagerij.

Zie de uitspraak:  Vleeschmeesters tegen Alog Onroerend Goed BV