In dit artikel treft u een overzicht aan van de argumenten die u als verhuurder kunt aanvoeren wanneer een bestuurlijke boete door de gemeente wordt opgelegd.

Een vergunning is verplicht

Amsterdam heeft een vergunningsplicht ingesteld wanneer woonruimte wordt samengevoegd, onttrokken aan de woningvoorraad of wanneer een woning wordt verhuurd aan meer dan twee huurders die geen gemeenschappelijke huishouding voeren. Denk bij ‘onttrekken’ aan verhuur aan toeristen en bij ‘omzetten’ aan verhuur van een grote woning aan studenten. Bij constatering van gebruik van de woning zonder vergunning volgt een boete van 6.000 tot 20.500 euro.

Amsterdam heeft meer geregeld dan de Huisvestingswet toelaat.

De bevoegdheid om het eigendomsrecht van een pandeigenaar te beperken ontleent de gemeente aan de Huisvestingswet. Uit de wetgeschiedenis (de parlementaire stukken) blijkt dat het de bedoeling is dat een gemeente alleen een vergunningsplicht mag instellen als er sprake is van schaarste. De beschikbaarheid van woningen moet zo krap zijn dat dit onrechtvaardige en onevenredige effecten heeft voor de bewoners van de stad. Verder moet de vergunningplicht beperkt blijven tot goedkope woonruimte. Met goedkoop wordt bedoeld woningen tot de huurtoeslaggrens (2018: 710.68 per maand 143 punten). Het is de bedoeling dat een gemeente aansluiting moet zoeken bij deze grens. Het aanmerken van woningen als ‘goedkoop’ mag wat ruimer zijn dan deze grens, maar niet te veel. Uitdrukkelijk heeft de wetgever (Minister, Tweede en Eerste Kamer) gesteld dat verdringing in de hogere segmenten van de woningvoorraad geen reden mag zijn voor een gemeentelijke vergunningsplicht. Dat is wel wat Amsterdam doet.

De huisvestingsverordening is niet gebaseerd op onafhankelijk onderzoek

Amsterdam heeft voordat de Huisvestingsverordening van kracht werd onderzoek laten doen naar de schaarste van de woonvoorraad. Dit onderzoek is gedaan door een regionale stuurgroep waar Amsterdam deel van uitmaakte en door twee ambtenaren werkzaam bij een dienst van de gemeente Amsterdam. Dit is in strijd met de parlementaire stukken. Dit schaarste-onderzoek moest worden uitgevoerd door een onafhankelijke externe partij. Dit is niet gebeurd. De slager heeft hier zijn eigen vlees gekeurd…. Dit maakt de onderbouwing van de schaarste niet geloofwaardig.

Ook overigens deugt het onderzoek niet.

Uit een staatje bij het rapport blijkt dat het verschil tussen woningen in de vrije sector en het aantal huishoudens met een inkomen van meer dan de EU grens (rond 38.000 euro per jaar) sinds 2005 kleiner wordt. Dat is dus niet een trend die ingrijpen in de woonmarkt noodzakelijk maakt. Er zou ook sprake zijn van ‘verschillende particuliere verhuurders’ die inkomenseisen aan huurders stellen. Niet duidelijk is hoe groot die groep is. Ook impliceert dit dat er een aantal verhuurders is dat niet die inkomenseis stelt. Op basis van dit onderzoek kun je geen huisvestingsverordening maken.

Het opleggen van een boete is een beleidsbeslissing

Amsterdam voert een ‘lik op stuk’ beleid. Dat betekent dat Amsterdam altijd een boete oplegt wanneer een vergunning ontbreekt. Is dat redelijk als alsnog een vergunning wordt verstrekt? Amsterdam vindt dat het opleggen van de boete nodig is in verband met het behoud van de woningvoorraad en de leefbaarheid van de stad. Die zijn kennelijk niet in het geding geweest als er (alsnog) een vergunning is verstrekt. Het opleggen van de boete wordt dan een doel op zich. Het doel van de boete is het opleggen van de boete.

Het opleggen van een bestuurlijke boete moet evenredig zijn met wat je iemand kunt verwijten.

Amsterdam heeft in de toelichting van de huisvestingsverordening uitgelegd waarom de (hoge) boetes evenredig zijn aan de overtreding. Dat betekent dat geen afweging wordt gemaakt waarom de overtreding in dit geval ernstig en verwijtbaar is. De bestuursrechters gaan hier verschillend mee om. De juiste benadering is dat artikel 6 van het EVRM (Europees Verdrag Rechten van de Mens) de rechter verplicht om te toetsen of de hoogte van de boete in redelijke verhouding staat tot de ernst van de overtreding. Als de rechter dit niet doet dan wordt dit artikel van het EVRM geschonden.