Tot 1993 werd er in de bouw gebruik gemaakt van asbest als brandwerend materiaal. Wanneer asbest wordt aangetroffen gaat het om de vraag wat voor asbest is het? Is het hechtgebonden of niet? Valt het bij aanraking uit elkaar of kan het een stootje hebben?
Juridisch gaat het om de vraag of het asbest in het gehuurde een gebrek is. KPN huurde een telefoonwinkel in Woerden. Onder het dak zaten platen bruin asbest (amosiet) dat niet hechtgebonden was. Door een inbraak was de hele winkel besmet geraakt met asbestvezels. (De inbreker waarschijnlijk ook).
Het hof vond dat er pas sprake is van een gebrek wanneer het asbest zich verspreidt. Niet de enkele aanwezigheid van amosiet (zeer schadelijk voor de gezondheid) dat de neiging heeft om af te brokkelen is een gebrek.
De Hoge Raad was het niet met deze benadering eens. Asbest is als een gebrek aan te duiden als het een onaanvaardbaar risico is voor de huurder. Niet hechtgebonden amosiet is een onaanvaardbaar risico. De verhuurder was verplicht om dit gebrek te verhelpen.
Zie het arrest van de Hoge Raad. HR 3 september 2010 NJ 2010, 474
Na deze uitspraak van de Hoge Raad hebben de lagere rechters een aantal uitspraken gedaan die voor de praktijk van belang zijn.
Indien de verhuurder er van op de hoogte is dat er in het gehuurde gevaarlijk asbest zit dan is hij verplicht om dit de huurder mede te delen. Doet de verhuurder dat niet dan is hij aansprakelijk voor de schade van de huurder. De huurder kan om deze reden de huurovereenkomst meteen ontbinden en de betaalde huur terugvorderen. De kantonrechter in Haarlem heeft op 1 maart 2012 deze uitspraak gedaan.
Een ander recent geval.
In het winkelcentrum Schalkwijk in Haarlem was in 1992 het asbest in gesaneerd volgens de toen geldende wettelijke voorschriften. In 2011 werd weer asbest gevonden. Dit keer in de kruipruimte. De rechtbank vond dat de verhuurder geen verwijt kan worden gemaakt dat hij niet op de hoogte was van het asbest in de kruipruimte. Het asbest was geen gebrek dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen in de zin van artikel 7: 209 BW.
De verhuurder mocht een beroep doen op de uitsluiting van aansprakelijkheid. Uitsluiting van aansprakelijkheid is in de ROZ voorwaarden van 2012 geregeld.
Artikel (…) ROZ Voorwaarden 2012
Klik hier door voor de uitspraak van 16 mei 2012 van de rechtbank Haarlem
Nog een ander geval.
Albert Heijn als huurster liet een ingrijpende verbouwing uitvoeren. Daarbij werd een koof boven de ingang verwijderd. Het betrof een ingrijpende verbouwing. De eigenaar van het gebouw (ING Bank) had toestemming verleend voor de verbouwing. Er bleek asbest (amosiet) in de constructie van het gebouw te zitten. AH huurde dit gebouw al vele jaren en had daarvoor een aantal minder ingrijpende verbouwingen uitgevoerd. De rechtbank Amsterdam vond de aanwezigheid van asbest in dit geval geen gebrek omdat de plaats waarop het asbest zat het normaal gebruik van de winkel niet in de weg stond.
Wel moet de eigenaar van het pand wanneer hij toestemming geeft voor de verbouwing aan de huurder alle informatie over het pand geven die hij heeft. Het betrof in dit geval informatie over een eerdere asbestsanering. Doet de eigenaar dit niet dan schept hij een risico op asbestvervuiling. Indien later asbest vrijkomt dan is de eigenaar daarvoor aansprakelijk.
Anderzijds moet de huurder indien hij weet dat er eerder een sanering is geweest uit eigen beweging rapportages en certificaten opvragen om te kunnen beoordelen hoe de stand van zaken is. De huurder moet ook het sloopbedrijf mededelen dat er eerder een sanering heeft plaatsgevonden. Het sloopbedrijf heeft dan de zelfstandige verplichting om de rapportage en certificaten van de eerdere asbestsanering op te vragen. Doet de huurder dat niet dan is hij aansprakelijk voor de verspreiding van het asbest.
Zie de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 28 januari 2013
Belangrijk is dus:
- Over wat voor soort asbest gaat het?
- Waar zit het asbest?
- De verhuurder heeft een mededelingsplicht
- De huurder heeft een onderzoeksplicht
