Als eigenaar van een pand heb je een zorgplicht. Er mag geen gevaar ontstaan voor de veiligheid en de gezondheid. Dit is geregeld in de Woningwet. Als eigenaar kun je door de gemeente verantwoordelijk worden gehouden voor het gebruik van het pand door de huurder.

De hennepkwekerij

Veel zaken die bij de bestuursrechter komen gaan over een hennepkwekerij die is aangetroffen. Naast de huurder kan de verhuurder aansprakelijk zijn voor de kosten die de gemeente moet maken om alles op te ruimen. De huurder is meestal onvindbaar. Dus de gemeente richt haar pijlen op de eigenaar of de beheerder van het pand.

Tot op zekere hoogte

Of de verhuurder aansprakelijk is ligt aan welke voorzorgsmaatregelen zijn genomen. De verhuurder is verplicht om ‘tot op zekere hoogte’ de huurder te controleren. Hoe hoog dat is, is in de jurisprudentie aangegeven. Bij aanvang van de huurovereenkomst moet de verhuurder controleren, behalve de identiteit, ook of de huurder voldoende inkomen heeft om de huur te betalen. Als de huur contant betaald wordt moet de verhuurder een sluitende administratie aan de gemeente kunnen overleggen. Er moet ook voortdurend worden gecontroleerd. Houdt de huurder zich aan de regels? Regelmatig moet de verhuurder het gehuurde aan de binnenzijde gaan bezichtigen. Krijgt de verhuurder geen toegang dan moeten hier vervolgstappen op worden genomen. Doet de verhuurder dat in onvoldoende mate dan is hij/zij aansprakelijk voor de kosten en er volgt ook een boete.

Bij meerdere huurders zonder vergunning is het anders

Verschillende gemeentes hebben in hun huisvestingsverordening opgenomen dat wanneer aan meer dan twee huurders wordt verhuurd een omzettingsvergunning is vereist. Vindt controle plaats en er zijn meer dan twee huurders en er is geen vergunning dan krijgt de eigenaar een bestuurlijke boete. Dat kan hoog oplopen. Ook hier geldt de regel dat de verhuurder (eigenaar of beheerder) ‘tot op zekere hoogte’ had moeten weten hoe de woning door de huurders wordt gebruikt. Hier zit het probleem. De verhuurder heeft beperkte mogelijkheden om te controleren. Meestal zal in de huurovereenkomst een verbod van onderhuur zijn opgenomen. Indien een huurder aan anderen onderverhuurt zal hij dit verbergen voor de verhuurder. Ook als de verhuurder wordt binnengelaten zijn de mogelijkheden beperkt. Hoe stel je vast dat er sprake is van meerdere huishoudens in de woning?

Het moet anders

Als er een hennepkwekerij of iets dergelijk wordt aangetroffen is het logisch om de verhuurder aansprakelijk te houden. Als er goed was gecontroleerd had de verhuurder dit kunnen weten. De huurder kan een hennepkwekerij niet zo makkelijk verborgen houden. Bij onderverhuren van een woning ligt dat anders. Degene die de beste controle mogelijkheid heeft is de gemeente. Indien in een woning bijvoorbeeld vier of vijf personen staan ingeschreven is dit voor de onderzoekambtenaar aanleiding om te gaan kijken. De eigenaar van een pand kan niet controleren wie en hoeveel personen op dat adres staan ingeschreven.

Als eigenaar kun je alleen de gemeente verzoeken om een onderzoek uit te voeren. De aanleiding voor een onderzoeksvraag is dan bijvoorbeeld dat er post wordt verzonden naar dat adres aan een onbekende. Voor een eigenaar van een pand is het toeval als je een dergelijke brief kan onderscheppen.

Ik heb nu een dergelijke zaak voor de Afdeling Bestuursrecht lopen. De verhuurder wist niet dat de huurder aan vier andere huurders onderverhuurde. Hij had wel een aantal keren gecontroleerd maar niets bijzonders gezien. Ik vind dat de bestuursrechter in dit soort gevallen een nuancering moet aanbrengen op de regel dat de verhuurder had moeten weten dat er in de woning sprake was van vier huishoudens. De verhuurder had geen middelen om dit te controleren. Het is dan ook onjuist (onrechtvaardig) om hem aansprakelijk te houden voor het volle pond (hoge boete). Hoe dit afloopt vertel ik in een volgende blog.