Waar moet je op letten?

Wie een verhuurd pand koopt neemt de huurovereenkomst over. In de wet staat dat je als nieuwe eigenaar in de rechten en plichten treedt die onmiddellijk verband houden met het gebruik door de huurder waarvoor hij de huurprijs betaalt. Wat betekent dit in de praktijk?

Dit betekent dat de nieuwe eigenaar/verhuurder de rechten van de huurder moet respecteren die niet alleen in de huurovereenkomst staan maar ook rechten die later zijn overeengekomen en die niet in de huurovereenkomst staan beschreven.

Ik geef een paar voorbeelden.

Beslag op huurtermijnen

Een huurder had de verhuurder geld geleend. De verhuurder verkeerde in financiële moeilijkheden. Het pand werd op de veiling verkocht. Vlak voor de veiling  had de huurder beslag onder zichzelf gelegd voor betaling van de toekomstige huurtermijnen. De nieuwe eigenaar ontdekte later dat hij een pand had gekocht waar wel een huurder in zat maar waar geen huur uitkwam. Dat werd procederen tussen nieuwe eigenaar en huurder. De nieuwe eigenaar vond dat hij recht had op de huur. Dit recht was immers op hem als nieuwe verhuurder overgegaan.  Toch heeft de huurder gewonnen. Het hof Amsterdam oordeelde dat toekomstige huurtermijnen niet overgaan als daar voor de executie beslag op is gelegd.

Side letter

In de huurovereenkomst van een loods was een huurperiode opgenomen van 10 jaar. Toen de huurovereenkomst werd gesloten is ook een side letter gemaakt waarin de huurder het recht heeft gekregen om al na 4 jaar de huurovereenkomst op te zeggen. De loods werd verkocht. De nieuwe eigenaar wist niets van de side letter. De huurder zegde de huur op grond van de side letter op. De nieuwe eigenaar spande een rechtszaak aan tegen de huurder. De stelling was dat het recht om de huurovereenkomst vervroegd op te zeggen niet op de nieuwe verhuurder was overgegaan. Hof Den Bosch stelde de huurder in het gelijk. Dat recht was wel degelijk overgegaan naar de nieuwe verhuurder. De huurder kon de huurovereenkomst gewoon opzeggen. Het hof vond dat de nieuwe verhuurder vooraf had moeten onderzoeken welke afspraken er allemaal golden tussen de verkoper en de huurder. Indien de nieuwe verhuurder dat niet doet is dat voor zijn risico.

Koopoptie

De koopoptie houdt het recht van de huurder in om onder bepaalde voorwaarden het gehuurde te kopen. Indien de huurder geen gebruik maakt van zijn koopoptie is het de vraag of de nieuwe verhuurder gebonden is aan deze koopoptie. Is door de overdracht van het pand de koopoptie van de huurder uitgewerkt of niet? Daar is onzekerheid over. Het hangt van de formulering van de koopoptie af. Ook zijn de bijkomende afspraken van belang. Als je de koopoptie zo kunt uitleggen dat de huurprijs ook een vergoeding inhoudt voor het later uitoefenen van de koopoptie (zoals bij leaseovereenkomsten vaak het geval is) dan gaat de koopoptie over op de opvolgend eigenaar.

Advies

De koper heeft een zware onderzoekverplichting. De koper moet de rechtsverhouding tussen verkoper en huurder grondig onderzoeken. De rechter is streng voor de koper.

De koper van een verhuurd pand moet bij de verkoper en de huurder de garantie bedingen dat alle afspraken aan de koper zijn medegedeeld. Als er dan toch een verborgen recht op de nieuwe verhuurder (koper) is overgegaan dan heeft hij tenminste een poot om op te staan.

Indien onzekerheid bestaat of een koopoptie overgaat op de nieuwe eigenaar dan moet zekerheid worden gecreëerd. Indien verkoper en koper overeenkomen dat de koopoptie op de nieuwe eigenaar overgaat dan heeft dat uiteraard invloed op de hoogte van de koopprijs.

Kees Nelemans, specialist huurrecht.